Se você tem um terreno urbano e está pensando em vender, construir ou investir, entender os processos de desmembramento e remembramento é essencial. Isso porque essas duas ações, quando feitas com base na lei, podem aumentar o valor do seu imóvel, atrair mais interessados e garantir segurança jurídica para todos os envolvidos.
Por outro lado, é preciso atenção: há regras específicas, documentos obrigatórios e riscos que não podem ser ignorados. Por isso, hoje explicamos tudo o que você precisa saber para tomar decisões seguras, evitar dores de cabeça e aproveitar ao máximo o potencial do seu terreno. Então, continue lendo e confira.
O que é desmembramento de terreno e quando ele é permitido por lei?
O desmembramento é a divisão de um terreno em partes menores, chamadas de lotes. É uma prática comum, mas que precisa seguir regras bem claras.
Primeiramente, ele só pode ser feito em áreas já urbanas, com ruas abertas e infraestrutura básica, como água e luz. A base legal está no art. 2º da Lei nº 6.766/1979, que trata do parcelamento do solo urbano.
Cada município também pode ter suas próprias regras no plano diretor ou na lei de uso do solo. Por isso, é essencial consultar a prefeitura antes de dar início ao processo.
O desmembramento, quando feito dentro da lei, permite que o dono aproveite melhor a área, podendo vender partes do terreno com mais valor agregado. Mas se for feito sem permissão, pode gerar multas, embargos e até a perda do direito de vender os lotes.
Qual a diferença entre desmembramento, desdobro e loteamento?
Esses três termos são parecidos, mas não significam a mesma coisa. O desmembramento é quando um terreno já ligado à rua e com estrutura urbana é dividido em partes menores, sem abrir novas vias. Já o desdobro é um tipo específico de desmembramento que acontece com terrenos já registrados em área urbana. Assim, ele costuma ser mais simples e rápido.
O loteamento, por sua vez, é mais amplo: além de dividir o terreno, exige abrir novas ruas, calçadas e garantir toda a infraestrutura básica, como esgoto e rede elétrica. Isso torna o processo mais caro e mais longo, pois envolve também a aprovação de projetos urbanísticos.
Enquanto o desmembramento e o desdobro servem bem para quem quer dividir áreas menores, o loteamento é mais indicado para quem tem grandes terrenos e deseja criar um novo bairro ou conjunto de casas.
Como funciona o remembramento de terrenos e quais são suas vantagens?
O remembramento é o oposto do desmembramento. Aqui, o dono une dois ou mais terrenos que estão lado a lado e forma um único lote maior.
Esse processo também exige aprovação da prefeitura e atualização do registro no cartório de imóveis. Ele é regido pelas mesmas normas do parcelamento urbano, ou seja, também segue a Lei nº 6.766/1979.
O remembramento pode ser uma ótima escolha quando se deseja construir algo maior. Por exemplo, um prédio, uma casa com quintal amplo ou mesmo para regularizar áreas que foram divididas de forma irregular no passado.
Um dos pontos positivos é que, muitas vezes, o novo terreno unido passa a ter um valor de mercado maior do que a soma dos lotes separados. Além disso, pode facilitar o licenciamento de projetos, pois amplia o potencial construtivo do imóvel. Portanto, é uma forma inteligente de planejar o uso do solo e agregar valor com segurança jurídica.
Preciso de autorização da prefeitura para desmembrar ou remembrar um terreno?
Sim, é obrigatória a autorização da prefeitura para qualquer processo de desmembramento ou remembramento. Isso garante que o imóvel esteja de acordo com as regras do plano diretor e da lei de uso e ocupação do solo do município.
Sem essa autorização, o procedimento será irregular, o que pode gerar sanções, impedimentos para registro no cartório e até restrições na venda do imóvel.
O primeiro passo é consultar a Secretaria de Urbanismo ou de Planejamento da cidade. Após a análise da documentação e vistoria técnica, a prefeitura pode emitir o parecer aprovando ou não a divisão (ou união) dos terrenos.
Em cidades maiores, o processo pode incluir análise da infraestrutura existente e impacto urbanístico. Aliás, mesmo em casos simples, como o desdobro, é preciso seguir o trâmite legal. A autorização municipal protege tanto o dono quanto possíveis compradores e evita dores de cabeça futuras.
Quais documentos são necessários para fazer o desmembramento ou remembramento?
Os documentos exigidos podem variar de acordo com o município, mas alguns são padrão em quase todo o Brasil. Para dar entrada no pedido, normalmente é necessário apresentar:
- Requerimento formal ao órgão competente;
- Matrícula atualizada do imóvel, emitida pelo cartório de registro;
- Planta do imóvel com assinatura de um engenheiro ou arquiteto com ART ou RRT;
- Certidão de uso do solo;
- Carnê de IPTU em dia;
- Anotação de Responsabilidade Técnica (ART) ou RRT, conforme o profissional;
- Declaração de confrontantes (em alguns casos).
Depois da aprovação da prefeitura, será preciso registrar o desmembramento ou remembramento no cartório de imóveis. Sem isso, mesmo com o terreno dividido fisicamente, ele continuará sendo considerado uma única matrícula. Por isso, além de reunir os documentos certos, é importante contar com o apoio de um profissional que entenda do processo legal.
É possível vender parte de um terreno sem fazer o desmembramento?
Sim, até é possível vender parte de um terreno sem o desmembramento formal, mas isso pode gerar grandes problemas. O que se vê, na prática, é a venda feita por meio de contrato particular, que não tem o mesmo peso legal que uma escritura registrada.
Sem a divisão aprovada e registrada, a matrícula do imóvel continuará única. Isso significa que o novo “dono” não poderá fazer registro da sua parte, nem obter financiamento ou escritura definitiva.
Esse tipo de venda também pode gerar brigas judiciais, sobretudo entre herdeiros, vizinhos ou futuros compradores. Além disso, quem compra um terreno irregular muitas vezes não consegue construir legalmente.
Sendo assim, mesmo que pareça mais rápido ou mais barato vender “em partes”, o ideal é primeiro fazer o desmembramento legal. Assim, a venda será segura para ambas as partes e o imóvel terá mais valor de mercado.
Agora você já sabe tudo sobre desmembramento e remembramento de terreno. Então, coloque as dicas em prática, procure ajuda de um advogado especializado em Direito Imobiliário e garanta mais proteção e valor para seu patrimônio!
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